Quando falamos em regularização de edificações, muitas pessoas imaginam apenas “resolver alguns documentos”.
Na prática, a regularização é um processo técnico, composto por etapas que precisam ser seguidas na ordem correta para evitar atrasos, multas e prejuízos.
Na maioria dos casos, o assunto só vira prioridade quando surge uma notificação da Prefeitura ou da Receita Federal, ou quando o proprietário precisa vender, financiar ou regularizar a edificação.
Neste artigo, explico de forma clara e acessível quais são os 6 passos para regularizar uma edificação, desde a parte documental até a conclusão completa do processo.
Passo 1 — Propriedade da Edificação
O primeiro passo da regularização é a propriedade da edificação.
Isso envolve a análise da matrícula junto ao Registro de Imóveis, verificando se o terreno está devidamente registrado e se os dados do proprietário estão corretos.
Costumo dizer que quem não registra, não é dono.
Sem a propriedade formalizada, a regularização da edificação não consegue avançar corretamente.
Passo 2 — Projeto de Regularização
Com a propriedade em ordem, é elaborado o Projeto de Regularização por um profissional habilitado.
Esse projeto é analisado e aprovado pela Prefeitura, verificando se a edificação atende às normas urbanísticas, como uso do solo, recuos, taxa de ocupação e demais exigências legais.
Esse passo é fundamental para evitar/atender notificações.
Passo 3 — Cadastro da obra na Receita Federal (CNO)
O CNO (Cadastro Nacional de Obras) eu sempre explico que ele é como o “CPF da obra” e deve ser realizado junto à Receita Federal.
Nesse passo, a obra é formalmente cadastrada, informando dados básicos da edificação, do responsável e do período da construção.
Esse cadastro é obrigatório para edificações novas ou que passaram por construção, ampliação ou reforma com utilização de mão de obra e é essencial para que as próximas etapas do processo ocorram corretamente.
Passo 4 — Habite-se (Atestado de Conclusão de Obra)
Após a aprovação do projeto e a conclusão da obra conforme as exigências legais, é solicitada a vistoria da Prefeitura para emissão do Habite-se.
O Habite-se, que aqui em Atibaia de acordo com o novo código de obras agora se chama: Atestado de Conclusão de Obra, é o documento que comprova que a edificação está apta para uso, seja residencial ou comercial.
Sem ele, a edificação fica limitada para venda, financiamento e regularização completa.
Passo 5 — Regularização do INSS da obra e emissão da CND/INSS
Com a obra devidamente cadastrada na Receita Federal, é realizada a regularização do INSS da obra.
Nessa etapa, a Receita Federal analisa as informações da construção para possibilitar a emissão da CND/INSS – Certidão Negativa de Débitos da obra.
Esse passo é essencial para comprovar que as obrigações previdenciárias relacionadas à obra foram tratadas conforme as exigências legais.
Sem a CND/INSS, a regularização da edificação não consegue avançar para a etapa final.
Passo 6 — Averbação da construção
O último passo é a averbação da construção no Registro de Imóveis.
É nesse momento que a edificação passa a existir legalmente, constando na matrícula do imóvel.
Após a averbação, a edificação pode:
- ser vendida,
- ser financiada,
- ser transmitida de forma regular,
- e estar, de fato, 100% regularizada.
Conhecer o passo a passo traz segurança, economia e tranquilidade para o proprietário.
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Eng. Adriana Duarte Cintra
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